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Comment bien préparer son achat immobilier avec travaux ?

Le guide du projet immobilier avec travaux

Acheter un bien avec pour objectif d’y réaliser des travaux ou de le rénover peut se révéler être une stratégie intéressante. Voilà une belle occasion d’aménager selon ses goûts et ses désirs, ou bien d’apporter une plus-value bénéfique au logement. Quoi qu’il en soit, il est important de bien préparer cette acquisition qui inclut des conditions particulières. 

Les avantages d’investir dans un bien avec travaux

Décider d’acheter un bien immobilier avec des travaux, que ce soit dans un appartement ou une maison, présente plusieurs avantages et permet parfois de contracter une véritable bonne affaire :

  • Tout d’abord, le prix d’achat du logement est généralement moins cher que pour un bien similaire qui ne nécessite aucuns travaux ou aucune rénovation ;
  • Autre coût moins important : les frais de notaires. Par voie de conséquence, ces derniers se retrouvent amoindris puisque ces fameux coûts sont calculés selon un pourcentage du prix d’achat du bien. Si le prix du logement est moins cher, les frais de notaires le seront aussi ;
  • Les travaux sont évidemment à prévoir, toutefois, il est possible que les dépenses puissent être réduites si vous possédez l’âme d’un bricoleur et du temps pour accomplir une partie de ce projet ;
  • C’est l’occasion pour aménager le logement selon votre goût et vos envies ! De plus, la qualité de vos nouveaux aménagements pourra apporter une plus-value à votre bien dans le cadre d’une éventuelle revente ;
  • Les aides à la rénovation sont nombreuses pour encourager les acquéreurs à se lancer dans l’ancien et prévoir des travaux. Les améliorations énergétiques sont d’autant plus valorisées et font l’objet de primes financières.

Savoir estimer et anticiper son projet immobilier avec travaux

Acheter un logement neuf ou s’engager dans de l’ancien avec travaux, ces deux types d’acquisition ne se réfléchissent pas de la même manière. Dans le cadre de la rénovation, il est primordial d’avoir estimé le coût de ses travaux afin de déterminer le montant de la somme à emprunter auprès des banques en plus du prix d’achat du bien si vous décidez d’inclure les rénovations dans votre prêt. Quoi qu’il advienne, un devis sera exigé de la part de la structure prêteuse. Cette optique en tête, il y a des éléments à prendre en compte pour mener à bien son projet : 

  • Prenez bien note de tous les travaux qui seront à entreprendre. Pour cela, n’hésitez pas à réclamer des contre-visites du bien, idéalement accompagné d’un professionnel en la matière, pour établir l’ampleur des rénovations et estimer correctement le coût des travaux ainsi que leur durée ;
  • Hiérarchiser l’urgence des travaux est important. Il s’agit de déterminer quels travaux seront essentiels ou optionnels, et donc, à programmer pour plus tard. Vous n’aurez pas besoin de tout payer d’un coup ;
  • Prévoir les demandes de permis de construire et autorisations nécessaires surtout dans le cadre d’une extension (notamment, en copropriété où il faut l’accord des autres propriétaires) ;
  • Si le bien acquis possède un indice énergétique bien trop faible (E ou F), des améliorations seront obligatoirement à prévoir ;
  • Jouir de la potentielle expertise d’un maître d’œuvre réclamera des coûts supplémentaires, mais il faut penser à toutes les factures qu’il pourra vous réduire lors de vos travaux (choisir les matériaux les plus adaptés au meilleur prix, etc.) ;
  • Afin de vous conseiller au mieux dans ce projet d’acquisition singulier, l’accompagnement d’un courtier immobilier sera votre meilleur allié. Outre sa capacité à vous décrocher le meilleur taux de crédit immobilier, il vous aidera à préparer correctement votre entreprise de travaux ou de rénovation, et à réduire vos coûts pour un projet optimisé. 

Financer son projet immobilier avec travaux

Il est tout à fait possible de n’emprunter que le montant du prix du bien et de prévoir d’amortir les coûts des travaux avec votre apport personnel. Cela est le cas le plus simple. Toutefois, il existe d’autres manières de procéder comme inclure le montant des travaux dans son prêt immobilier ou bien contracter deux prêts distincts. 

Inclure ses travaux dans son prêt immobilier

Vous pouvez inclure les frais de rénovation ou travaux dans votre emprunt. Il existe différentes manières pour les banques d’inclure le montant des travaux dans une demande de prêt immobilier unique : 

  • Le cas classique est la mise à disposition du capital et le remboursement effectif des mensualités dès l’achat du bien (quand la banque accepte sous conditions de ressources conséquentes) ;
  • Soit la totalité du capital est mis à disposition dès l’achat du bien mais les remboursements ne seront effectifs qu’à l’achèvement des travaux (cela impliquera le règlement d’intérêts intercalaires) ;
  • Et enfin, il est possible de débloquer l’emprunt au fur et à mesure des travaux afin de réduire les mensualités les premiers mois. Au bout d’un certain temps, vous rembourserez la totalité de vos intérêts en prenant compte des frais intercalaires.

Contracter un prêt immobilier et un prêt travaux

La banque pourra vous proposer d’emprunter par deux fois avec :

  • Un prêt immobilier classique qui consistera à régler le montant du bien (et potentiellement les frais de notaire) ;
  • Un prêt travaux qui permettra de régler toutes les factures des artisans et les frais attenants :
  • Soit sous la forme d’un autre prêt immobilier si les montants des travaux sont très importants ;
  • Soit sous la forme d’un prêt à la consommation si le montant des travaux n’est pas trop onéreux (cela permet de s’affranchir des frais de garantie, de dossier et de l’assurance obligatoire). Le crédit se remboursera sur une durée plus courte, mais attention au calcul de vos mensualités qui pourraient être plus élevées.

Les aides pour financer le bien immobilier avec travaux

Afin d’inciter à l’achat de bien ancien et à la rénovation, de nombreuses aides de financement ont été mises en place. Outre tous les prêts auxquels vous pourriez être éligibles (prêt à taux zéro, prêt action logement, etc.), des aides spécifiques existent :

Crédits travaux aidés :

  • Éco-prêt taux zéro : Ce prêt fonctionne dans le cadre d’une amélioration de performance énergétique (travaux d’isolation, remplacement des fenêtres, installations écologiques, etc.) Vous bénéficiez dans ce cas d’un crédit sans intérêt pouvant aller de 7 000 € à 30 000 € selon l’ampleur des travaux et remboursable sur 15 ans. Ce dispositif est effectif jusqu’au 31 décembre 2021 (et disposera très probablement d’un renouvellement) ;
  • Prêt travaux action logement : Ce prêt permet de financer vos travaux dans votre résidence principale. Pouvant aller jusqu’à 10 000 €, il est remboursable sur une limite maximale de 10 ans ;
  • Prêt travaux amélioration de la performance énergétique : Ce prêt favorise la rénovation énergétique et valorise les travaux d’isolement du logement. Dans le cadre de votre résidence principale, ces travaux peuvent être couverts à hauteur de 10 000 € maximum dans une limite de 10 ans.

Quelques aides et subventions :

  • « Ma Prime Rénov’ » : Cette prime versée par l’Anah (Agence nationale de l’habitat) est accordée pour financer des travaux et/ou des rénovations énergétiques, aussi bien si vous êtes propriétaire que dans le cadre d’une copropriété dans les parties communes ;
  • « Habiter Mieux Sérénité » : Cette prime également versée par l’Anah vous est accordée si vous prévoyez de réaliser des travaux pour améliorer vos performances énergétiques d’au moins 35 % ;
  • Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : Imposé par l’État, ce dispositif prévoit que les fournisseurs d’énergie (gaz, électricité, fioul, carburant…) aident leurs clients à entreprendre des économies d’énergie ;
  • Exonération de la taxe foncière : Une exonération pendant 5 ans, partielle ou totale de la taxe foncière peut entrer en vigueur grâce à certaines collectivités locales si des travaux de rénovation énergétique sont réalisés. Il peut être intéressant de se rapprocher du service des impôts de votre lieu d’habitation afin d’en apprendre plus ;
  • La loi Denormandie : Cette loi vise à encourager les foyers à investir dans l’ancien, à le rénover et à le proposer à la location. Pour y souscrire, il faut prévoir des travaux estimés à hauteur de 25 % du prix du bien acquis. Grâce à cela, il vous sera possible d’obtenir une réduction de vos impôts allant jusqu’à 21 % du prix du bien, à l’instar de la loi Pinel ;
  • Aides des collectivités locales : En fonction de votre région de résidence, vous pouvez peut-être bénéficier d’aides ou subventions accordées par votre collectivité. Pour cela, nous vous encourageons à vous rapprocher d’une structure gouvernementales locales (mairie, conseil régional, etc.) 

En résumé nous vous conseillons de faire appel aux services d’un courtier immobilier qui saura vous guider et vous accompagner dans vos démarches. Gardez également à l’esprit que vous aurez à le rémunérer uniquement si l’achat est réalisé par son intermédiaire. Vous êtes donc certain de bénéficier des meilleures conditions avec l’esprit tranquille. 

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