Travaux en copropriété : comment réaliser des travaux dans les parties communes ?

Pour réaliser des travaux dans les parties communes de la copropriété, il est nécessaire de demander l’autorisation des copropriétaires en assemblée générale. Quels travaux sont concernés et quelle est la majorité requise ? On vous explique tout dans cet article dédié.

Travaux en copropriété : l’autorisation de l’assemblée générale

Pour réaliser des travaux dans les parties communes de la copropriété, il est nécessaire d’organiser un vote en assemblée générale. Pour rappel, les parties communes sont les parties de l’immeuble utilisées par l’ensemble des résidents. Il s’agit par exemple du hall, du garage à vélo, du local poubelle, des espaces verts de la copropriété, etc. 

Le jour de l’assemblée générale, les copropriétaires votent le projet de réalisation des travaux. À noter qu’ils votent en tout état de cause puisque la convocation à l’assemblée devra contenir tout document relatif aux travaux envisagés tels que des devis de prestataires par exemple. 

Lors de l’assemblée générale, sera également décidé un budget pour la réalisation de ces travaux. 

Bon à savoir : Des travaux pourront être ajoutés à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale par le syndic de copropriété à la suite d’un audit énergétique par exemple qui a formulé des recommandations de travaux de rénovation.

Selon la nature des travaux, la majorité requise diffère. 

Les travaux votés à la majorité de l’article 24

Conformément à l’article 24 de la loi de 1965, seule la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée est requise. Cela signifie que les abstentionnistes ne sont pas pris en compte. Voici la liste des travaux qui doivent être votés à la majorité de l’article 24 : 

• Les travaux d’entretien ne relevant pas d’une majorité légale ; 
• Les travaux d’entretien des parties communes ; 
• Les travaux d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite ; 
• L’exécution de travaux suite à une mise aux normes rendue obligatoire par la loi, le règlement ou un arrêté de police relatif à la sécurité ou à la salubrité de l’immeuble.

Attention ! Si un copropriétaire souhaite effectuer des travaux dans ses parties privatives qui modifient l’aspect extérieur de l’immeuble ou affectent les parties communes, il devra soumettre son projet à un vote en assemblée générale à la majorité de l’article 24.

Les travaux votés à la majorité de l’article 25

Conformément à l’article 25 de la loi de 1965, la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents est requises pour : 

• Les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration ; 
• Les travaux d’économie d’énergie qui ne relèvent pas du pur entretien. 

Les travaux votés à la majorité de l’article 26

La surélévation ou la construction de bâtiments est soumise à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965. C’est la majorité de tous les copropriétaires présentés, représentés ou absents qui détiennent deux tiers des voix. 

Les travaux votés à l’unanimité

L’unanimité est requise pour des travaux aliénant les parties communes. 

Travaux et copropriété : quel rôle joue le syndic ?

Si les travaux ajoutés à l’ordre du jour sont approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires, alors le syndic a pour mission de les exécuter. 

Ainsi, après une mise en concurrence, le syndic va choisir le prestataire pour réaliser les travaux. À la signature du contrat, les travaux peuvent commencer. 

Tout au long du chantier, le syndic devra s’assurer de la bonne exécution des travaux. Il est tenu d’informer les résidents de l’immeuble de la décision prise en assemblée générale en affichant une note dans le hall d’immeuble par exemple. 

Lorsque les travaux sont terminés, il appartient au syndic d’effectuer la réception. Cette étape permet de vérifier que les travaux réalisés sont bien conformes à ce qui avait été établi dans le contrat. En cas de malfaçons, le syndic devra lister les réserves. 

Bon à savoir : Pour obtenir réparation, le syndic pourra engager la responsabilité de l’entreprise ou faire jouer les garanties légales (dommage-ouvrage notamment).

Vous voyez donc que le syndic a un rôle central dans la gestion des travaux de la copropriété. C’est pourquoi, il est important que la communication soit fluide entre le syndic et les copropriétaires. Opter pour un modèle en autogestion avec un syndic bénévole ou un syndicat coopératif permet d’être sur place et de suivre le chantier plus attentivement. 

Travaux en copropriété : qui paye ?

Les frais des travaux en copropriété sont répartis entre tous les copropriétaires à hauteur de leur quote-part des parties communes. Dès la décision prise en assemblée générale, le syndic enverra un appel de fonds travaux à tous les copropriétaires qui seront alors obligés de régler les charges dues à la date d’exigibilité mentionnée dans l’appel de fonds. 

Toutefois, si vous vous êtes abstenu ou si vous avez voté contre la réalisation des travaux dans les parties communes, vous pouvez demander un échelonnement du paiement. 

Bon à savoir : Pour les copropriétés en difficulté, il est possible de recourir à un prêt collectif. Seuls les copropriétaires volontaires peuvent souscrire à ce prêt. Chacun est seul responsable du remboursement des mensualités du prêt. Il n’existe pas de clause de solidarité entre les copropriétaires qui ont souscrit au prêt en cas de défaillance de l’un d’entre eux. 

Le cas particulier des travaux urgents

Le syndic a pour mission d’assurer le bon entretien et la salubrité de l’immeuble. À ce titre, si la sécurité des résidents est menacée, le syndic peut décider de réaliser des travaux urgents dans la copropriété sans vote préalable en assemblée générale. 

En cas de litige, c’est le tribunal qui tranchera sur le caractère urgent des travaux réalisés. 

Lorsque le syndic réalise des travaux urgents, il est tenu d’en informer les copropriétaires par tout moyen (courrier, affichage dans l’immeuble, etc.). Cette obligation s’applique également aux syndics bénévoles et coopératifs. 

Ensuite, il doit convoquer une assemblée générale extraordinaire qui prend acte de l’urgence des travaux et ratifie les mesures prises par le syndic. Si le syndicat des copropriétaires refuse de ratifier la décision, il devra engager une action en justice contre le syndic. 

Bon à savoir : Si le syndic est effectivement en tort, c’est un motif légitime et sérieux de révocation qui peut vous donner la possibilité d’effectuer un changement de syndic. 

Enfin, si la décision est ratifiée par l’assemblée générale, le syndic peut valablement demander à l’ensemble des copropriétaires le versement d’une provision. De façon exceptionnelle, l’assemblée générale peut décider d’affecter tout ou partie des dépenses des travaux urgents au fonds de travaux de la copropriété s’il en existe un.